在今年的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)被多次提及，樓市總基調(diào)再度發(fā)生變化：
更好解決住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革和完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，保障困難群眾基本居住需求。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力改造提升。
健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
與往年相比，今年對(duì)于房地產(chǎn)的表述，置于“城鎮(zhèn)化”的章節(jié)中，不再單列，次數(shù)較少，整體基調(diào)相對(duì)平穩(wěn)。不再強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià)，不再強(qiáng)調(diào)“租售并舉”，這種變化，釋放了哪些信號(hào)？
01 三年樓市之變：從去庫存到穩(wěn)樓市
樓市與大環(huán)境息息相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境乃至國際環(huán)境都發(fā)生變化時(shí)，樓市調(diào)控的基調(diào)自然要發(fā)生變化。
2017年，樓市的關(guān)鍵詞是“去庫存”、“因城施策”和“棚改貨幣化”。當(dāng)時(shí)，三四線城市還面臨高庫存之累，正是借助棚改貨幣化，不到一年時(shí)間，三四線房地產(chǎn)庫存快速去化，房?jī)r(jià)隨之上行。
2018年，關(guān)鍵詞變成了“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“租售并舉”。“房住不炒”的原則得到進(jìn)一步重申，而時(shí)隔四年之后，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”再度進(jìn)入報(bào)告。同時(shí)，“租售并舉”的制度作為長(zhǎng)效機(jī)制被提了出來。
這里的大背景是，房?jī)r(jià)持續(xù)上行，樓市調(diào)控自然要從去庫存變成控樓市，整個(gè)2018年上半年，樓市調(diào)控之嚴(yán)厲，超乎往年。
2019年，關(guān)鍵詞變成了“落實(shí)城市主體責(zé)任”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”、“房地產(chǎn)稅”。不僅沒有重申“房住不炒”，去年濃墨重彩的“租售并舉”也未強(qiáng)調(diào)。
值得一提的是，與往年住房問題專辟一段表述相比，今年房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容隱藏在“城鎮(zhèn)化”部分，不再單列表述。這不僅意味著樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向，同樣意味著房地產(chǎn)重要性的變化。
至少在2019年，樓市的核心是穩(wěn)，不對(duì)經(jīng)濟(jì)形成拖累。至于是否要刺激樓市，要隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化，現(xiàn)階段暫時(shí)還沒有跡象。
相比而言，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)就業(yè)是第一位的，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)也是第一位的，房地產(chǎn)的重要性排在最后。
02
三年貨幣之變：從去杠桿到寬貨幣
樓市走勢(shì)，與貨幣大環(huán)境息息相關(guān)。
一旦貨幣政策收緊，樓市的水源就會(huì)受到影響。沒有貨幣面的支撐，樓市很難出現(xiàn)新一輪上漲。同理，在下行周期，貨幣面的變化對(duì)于樓市的影響可謂至關(guān)重要。
2017年，貨幣政策的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健中性”、“去杠桿”。在去杠桿的大背景下，貨幣政策開始逐步收緊。
到了2018年，關(guān)鍵詞變成了“中性”、“松緊適度”、“管好貨幣供給總閘門”。相比于2017年，整體表述有所松動(dòng)，原因是宏觀環(huán)境發(fā)生變化，這一年不再設(shè)置M2增速目標(biāo)，可以看成貨幣政策松動(dòng)的開始。
而到了2019年，關(guān)鍵詞變成了“松緊適度”、“合理充裕”、“降低實(shí)際利率”，寬貨幣成了主基調(diào)。
與往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好貨幣供給總閘門”變成了“把握好貨幣供給總閘門“，整體基調(diào)偏寬松。
事實(shí)上，從去年開始，寬貨幣就已正式上路。
先后五輪降準(zhǔn)，加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴(kuò)容，創(chuàng)設(shè)超級(jí)麻辣粉（TMLF，定向中期借貸便利）、央票永續(xù)債互換（CBS），釋放的流動(dòng)性相對(duì)可觀。
可見，基于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大前提，貨幣政策還有較大寬松空間。不過，值得注意的是，有關(guān)方面多次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)決不搞大水漫灌”。
03
樓市調(diào)控：一城一策或成主流
今年政府工作報(bào)告，明確提出“落實(shí)城市主體責(zé)任”。
往年都強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”或“差異化調(diào)控”，去年提出的也只是“落實(shí)地方主體責(zé)任”，今年則進(jìn)一步細(xì)化為“城市主體責(zé)任”，這意味著一城一策或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/div>
事實(shí)上，去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已提出：
因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。
這意味著，樓市調(diào)控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導(dǎo)”的定性相結(jié)合，這意味著地方政府將在樓市調(diào)控上獲得更大的主動(dòng)權(quán)。同理，在樓市松綁上，也將獲得更大的自主權(quán)。
當(dāng)然，一城一策到底如何推進(jìn)，哪些城市會(huì)放寬，哪些城市會(huì)繼續(xù)收緊，還有待進(jìn)一步細(xì)化。
04
房地產(chǎn)稅，何時(shí)會(huì)來？
繼去年后，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”再度進(jìn)入政府工作報(bào)告。
與去年相比，“穩(wěn)妥推進(jìn)”變成了“穩(wěn)步推進(jìn)”，這意味著房地產(chǎn)稅推進(jìn)已有相關(guān)方案。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅已經(jīng)沒有任何技術(shù)障礙。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)基本完成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)也基本達(dá)成，70年產(chǎn)權(quán)問題也在修法之中，國地稅合并邁出步伐……可以說，開征房地產(chǎn)稅萬事俱備，只欠東風(fēng)。
2018年9月，十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布。其中，房地產(chǎn)稅法被列入五年立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。
當(dāng)然，納入五年立法計(jì)劃，并不意味著這五年內(nèi)一定會(huì)落地。事實(shí)上，2015年，房地產(chǎn)稅也曾被納入立法計(jì)劃，但最終未能出臺(tái)。而在2018年4月，房地產(chǎn)稅法也曾被列入預(yù)備審議項(xiàng)目。
所以，房地產(chǎn)稅遲早總要來，但到底哪一年到來，還存在較大的不確定。這里的不確定性，主要在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和地方土地財(cái)政的壓力。
05
棚改：收官倒計(jì)時(shí)開啟
與往年對(duì)棚改的著重強(qiáng)調(diào)不同，今年只是提及“推進(jìn)棚戶區(qū)改造”，并未提及具體棚改目標(biāo)。
這背后的原因是，經(jīng)過最近幾年棚改的狂飆突進(jìn)，全國棚改已經(jīng)基本上到了收官階段，2019年全國有20多個(gè)省市棚改目標(biāo)出現(xiàn)下滑，山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。
要知道，2020年就是棚改收官之年。
根據(jù)2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)。
在此框架之下，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計(jì)劃，并且超目標(biāo)完成。隨后在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務(wù)，到2020年，全國性的棚改將基本完成。
2018年，全國棚改計(jì)劃為580萬套，實(shí)際完成量高達(dá)626萬套。按照三年計(jì)劃，2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的余量，平均每年為437萬套，相比2018年平均縮水1/4。
可想而知，大多數(shù)省市棚改都已基本完成任務(wù)，棚改量出現(xiàn)下滑，就在意料之中。
06
結(jié)論
2019年，對(duì)于經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，樓市調(diào)控和貨幣政策雙雙發(fā)生變化。
其一，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)就業(yè)是第一位的。無論是減稅降負(fù)，還是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資問題，抑或壯大國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，目的都是一致的。相比而言，房地產(chǎn)的重要性下降，穩(wěn)字當(dāng)頭，底線是不能對(duì)經(jīng)濟(jì)形成拖累。
其二，樓市調(diào)控政策底已經(jīng)觸底，“一城一策”或?qū)⒊蔀橹髁?。落?shí)城市主體責(zé)任，意味著城市對(duì)于樓市調(diào)控的話語權(quán)增強(qiáng)。但哪些城市有望寬松，哪些城市還會(huì)持續(xù)緊縮，有待進(jìn)一步細(xì)則出臺(tái)。
其三，貨幣政策會(huì)更加寬松。基于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的考慮，貨幣政策空間之門早已打開。無論是“松緊適度”，還是“流動(dòng)性合理充裕”，抑或“降低實(shí)際利率”，都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調(diào)。
其四，房地產(chǎn)稅遲早要來，但不會(huì)這么快落地。基于地方政府財(cái)政需要和稅制改革的大背景，房地產(chǎn)稅遲早要進(jìn)行推進(jìn)。不過房地產(chǎn)稅需要稅收法定，必須經(jīng)過人大立法，不是短時(shí)間就能迅速落地。
其五、中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，報(bào)告明確提出“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。